Bu işlem için üye girişi yapmanız gerekiyor
Yeni
9786253610180
403287
https://www.legalkitabevi.com/erol-kokturk/tasinmaz-degerlemesi-.htm
Taşınmaz Değerlemesi
2707.5
Prof. Dr. Müh. Erol Köktürk
Dr. Müh. Erdal Köktürk
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz
7
İkinci Baskıya Önsöz
9
Üçüncü Baskıya Önsöz
11
Dördüncü Baskıya Önsöz
13
Beşinci Baskıya Önsöz
15
Altıncı Baskıya Önsöz
17
Yedinci Baskıya Önsöz
21
Çizelge Listesi
49
Şekiller Listesi
51
Tablolar Listesi
53
Kısaltmalar
55
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN
AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ
61
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI
64
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ
67
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI
68
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ –TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ
71
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN
KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL
73
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR
73
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?
74
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir?
77
02.2.3. Değer Nedir?
77
02.2.4. Dil Birliği
78
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değeri İlişkisi
78
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ
80
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri
80
02.3.2. Diğer Tanımlar
82
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar
86
02.3.3.1. Anayasa
86
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu
87
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY)
88
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY)
88
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY)
90
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası
91
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY)
92
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasasında Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa
92
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY)
92
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY)
93
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY)
93
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY)
93
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY)
94
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY)
95
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı
96
02.3.3.16. Kısa Değerlendirme
97
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI
97
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri
97
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri
101
02.4.3. Veri Analizi
104
02.4.4. Analiz Teknikleri
106
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi
107
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri
109
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER
111
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
111
02.5.2. Taşınmazın Konumu
114
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri
115
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı
116
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ
118
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
118
02.6.2. SWOT Analizi
120
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
125
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER
128
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ
131
03.1.1. Kamulaştırma Yasası’ndaki Modeli Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
131
03.1.2. Emlak Vergisi Amaçlı Değerleme Modelini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
133
03.1.3. Mahkemelerce Verilen Değerleme Yapılması Kararlarını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
133
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketleri Tarafından Yapılan Değerlemeleri Temel Alan Hukuk Kaynakları ve Kurumlar
133
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
135
03.2. SERMAYE PİYASASI KAPSAMINDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
135
03.2.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar
136
03.2.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
136
03.2.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar
138
03.2.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)
139
03.2.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)
139
03.2.3.3. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)
141
03.2.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri
145
03.3. KAMULAŞTIRMA YASASI UYGULAMALARINDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
148
03.3.1. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Değerleme Öncesi İncelemeler
148
03.3.1.1. Kamulaştırmanın Konusu ve Yetkili İdareler
149
03.3.1.2. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları
150
03.3.1.3. Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği)
152
03.3.1.3.1. Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi
153
03.3.1.3.2. Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar
159
03.3.1.4. Taşınmazın Yüzölçümü
160
03.3.1.5. Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları
162
03.3.1.6. Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi
164
03.3.2. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Arsalarda Değerleme
165
03.3.2.1. Emsal Alınamayacak Satışlar
168
03.3.2.2. Özel Amaçlı Satışlar
169
03.3.2.3. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar
172
03.3.2.4. Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar
172
03.3.2.5. Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar
173
03.3.2.6. Resmî Olmayan Satışlar
173
03.3.2.7. En İyi Emsal Satışlar
175
03.3.2.8. Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi
177
03.3.3. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Arazilerde Değerleme
180
03.3.3.1. Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları
181
03.3.3.2. Arazinin Bulunduğu Yere ve Koşullarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması
182
03.3.3.3. Ürünlere İlişkin Resmî Bilgilerin Elde Edilmesi
183
03.3.3.4. Sulu–Kuru Arazi
183
03.3.3.5. Kapama Arazi
186
03.3.3.6. Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat
188
03.3.3.7. Kapitalizasyon Faizi
189
03.3.3.8. Ürün Net Gelirinin Hesaplanması
194
03.3.4. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Yapıların Değerlemesi
195
03.3.4.1. Yapıların Değerlemesinde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı
195
03.3.4.2. Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri
196
03.3.4.3. Kat Mülkiyetli Binalar
197
03.3.4.4. Yapılarda Özel Durumlar
199
03.3.5. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında İrtifak Hakkı Değerlemesi
200
03.3.6. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular
201
03.3.7. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler
203
03.3.8. Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler
203
03.3.9. Kısmen Kamulaştırma
208
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. KADASTRO
211
04.1.1. Kadastronun Tanımı, Hukuksal Dayanakları ve Görevi
211
04.1.2. Kadastronun Tarihi
216
04.1.3. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum
217
04.1.3. Kadastroda İşlem Akışı
220
04.1.4. Kadastro Sisteminde Yenileme ve Güncelleme Çalışmaları
222
04.1.5. Lisanslı Harita–Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)
224
04.2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
225
04.2.1. Türk Medeni Kanunu’nda Mülkiyet
225
04.2.2. Anayasalarda Mülkiyet
227
04.2.3. Anayasa Mahkemesi Kararlarında Mülkiyet
231
04.2.3.1. Anayasa Mahkemesinin Mülkiyet Hakkı İhlaline İlişkin Bireysel Başvuru Denetiminde “Mülkün Varlığı” İncelemesi
231
04.2.3.2. Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkı İhlaline İlişkin Bireysel Başvuru Denetiminde “Müdahalenin Varlığı ve Türü” İncelemesi
233
04.2.3.3. Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkı İhlaline İlişkin Bireysel Başvuru Denetiminde “Müdahalenin İhlal Oluşturup Oluşturmadığı” İncelemesi
235
04.2.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
236
04.2.4.1. Arazi
236
04.2.4.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar
237
04.2.4.3. Bağımsız Bölümler
238
04.2.4.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi
239
04.2.4.3.2. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar
240
04.2.4.3.3. Kat İrtifakının Kurulması
241
04.2.4.3.4. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?
241
04.2.4.3.5. Kat Mülkiyetinin Kurulması
243
04.2.4.3.6. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması
244
04.2.4.3.7. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili
245
04.2.4.3.8. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi
245
04.2.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
246
04.2.5.1. Bütünleyici Parça
246
04.2.5.2. Doğal Ürünler
246
04.2.5.3. Eklenti
246
04.2.5.4. Arazideki Yapılar
247
04.2.6. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri
248
04.2.6.1. Bağımsız Mülkiyet
248
04.2.6.2. Birlikte Mülkiyet
248
04.2.6.2.1. Paylı Mülkiyet
249
04.2.6.2.2. Elbirliği Mülkiyeti
255
04.2.7. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
256
04.2.7.1. Satış (Temlik)
257
04.2.7.2. Kazandırıcı Zamanaşımı
258
04.2.8. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması
260
04.2.9. İrtifak Hakları
260
04.2.9.1. İntifa Hakkı
264
04.2.9.2. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)
266
04.2.9.3. Kaynak Hakkı
268
04.2.9.4. Diğer İrtifak Hakları
268
04.2.9.5. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)
269
04.2.10. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)
271
04.2.11. Taşınmaz Rehni
272
04.2.11.1. İpotek
274
04.2.11.2. İpotekte Derece ve Sıra Sistemi
275
04.3. TAPU SİCİLİ
279
04.3.1. Tapu Sicilinin Unsurları
280
04.3.1.1. Ana Siciller
280
04.3.1.2. Yardımcı Siciller
284
04.3.1.3. Diğer Siciller
286
04.3.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler
286
04.3.2. Tapu Sicilinin İlkeleri
287
04.3.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar
294
04.3.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu
295
04.3.5. Mülkiyet Hakkının ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili
298
04.3.6. Tapu Sicili Özet Bilgileri
301
04.3.7. Türkiye'de Mülkiyet Sistemi ve Tapu Sicili ile İlgili Genel Değerlendirme
304
04.4. TAPU KÜTÜĞÜNÜN ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI (TAKYİDATLAR)
304
04.4.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
310
04.4.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
313
04.4.3. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar
314
04.4.3.1. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi
314
04.4.3.2. Alım (İştira) Hakkı Şerhi
317
04.4.3.3. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi
318
04.4.3.3.1. Tapu Siciline Şerh Edilen “Şahsi Haklar” ile Tescil Edilen “Ayni Haklar” Arasındaki Farklar
320
04.4.3.4. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/C Şerhi, Satışa Arz Şerhi)
320
04.4.4. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler
321
04.4.4.1. Haciz
321
04.4.4.2. İhtiyati Haciz
323
04.4.4.3. Davalıdır Şerhi
326
04.4.4.4. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi
326
04.4.4.5. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi
327
04.4.4.6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi
327
04.4.4.7. Geçici Tescil Şerhi
334
04.4.5. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler
335
04.4.5.1. İhtiyati Tedbir
337
04.4.5.2. Kamu Haczi
345
04.4.5.3. İflas
349
04.4.5.4. Konkordato
350
04.4.5.5. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)
351
04.4.5.6. Aile Yurdu
351
04.4.5.7. Aile Konutu Şerhi
352
04.4.5.8. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması Şerhi
355
04.4.5.9. Ticareti Terk Şerhi
356
04.4.5.10. Kamulaştırma Yasası’nın 31/B Maddesine Göre Şerh
357
04.4.5.11. Kamulaştırma Yasası’nın 27. Maddesine Göre Şerh
359
04.4.5.12. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması
360
04.4.6. Şerhler Sütununa Yazılan Geçici Tescil Şerhi
362
04.4.7. Beyanlar Sütununa Yazılan Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları
363
04.4.7.1. Kamulaştırma Yasası’nın 7. ve 30. Maddelerine Göre Belirtme
364
04.4.7.2. “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” ” Belirtmesi
366
04.4.7.3. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre “5403 Sayılı Kanun Hükümlerine Tabidir” Belirtmesi
372
04.4.7.4. İskân Yasası’na Göre Şerh
377
04.4.7.5. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh
378
04.4.7.6. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh
378
04.4.7.7. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi
380
04.4.7.8. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi
383
04.4.7.9. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme
386
04.4.7.10. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi
388
04.4.7.11. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi
389
04.4.7.12. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi
392
04.4.7.13. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Belirtme
395
04.4.7.14. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme
396
04.4.7.15. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme
397
04.4.7.16. Tecavüzlü Bina Belirtmesi
398
04.4.7.17. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi
399
04.4.7.18. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi
400
04.4.7.19. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme
403
04.4.7.20. Otopark Belirtmesi
404
04.4.7.21. 7269 Sayılı Yasa’ya Göre Belirtme
408
04.4.7.22. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Belirtmesi
409
04.4.7.23. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi
418
04.4.7.24. Geçit Hakkı Belirtmesi
419
04.4.7.25. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme
424
04.4.7.26. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi
428
04.4.7.27. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi
429
04.4.7.28. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)
431
04.4.7.29. Taşkın Yapılar
434
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS (TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ) UYGULAMASI
441
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum
442
04.5.2. Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş İlkeleri
443
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicili ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Erişimi
445
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ
446
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU”
455
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ
458
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI
459
04.9.1. Yabancılara Taşınmaz Satışında Yetkili Kurum
459
04.9.2. Yabancılara Taşınmaz Satışının Tarihsel Süreci
460
04.9.3. Yabancılara Taşınmaz Satışı ile ilgili Sorular ve Yanıtları
463
04.9.4. Yabancılara Taşınmaz Satışında Mevzuat
466
04.9.5. Türk Vatandaşlığı Kazanma Amaçlı Taşınmaz Edinim Değeri
466
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ
468
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU
472
04.12. TAPU SİCİLİNDE YOLSUZ TESCİL
479
04.12.1. Yolsuz Tescil Nedir? Ne Tür İşlemlerin Yapılmasını Gerektirir?
479
04.12.2. “İyiniyet” Unsurunun Yolsuz Tescil Edilen Tapu Kayıtları Üzerinde Etkileri
482
04.12.3. Yargıtay’ın Yolsuz Tescile Dönüşen Tapu Kayıtları ile İlgili Kararları
485
04.12.4. Anayasa Mahkemesi’nin Yolsuz Tescile Dönüşen Tapu Kayıtları ile İlgili Kararları
491
04.12.4.1. Anayasa Mahkemesi’nin Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusu’na İlişkin 20.07.2017 Tarihli ve 2014/12321 Başvuru Numaralı Kararı
491
04.12.4.2. Anayasa Mahkemesi’nin Sevda Ülger Başvurusu’na İlişkin 23.11.2021 Tarihli ve 2019/4821 Başvuru Numaralı Kararı
491
04.13. TAŞINMAZIN ZEMİNDE, YERİNDE VE HARİTA ÜZERİNDE İNCELENMESİ
492
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ
501
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler
502
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat
508
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)
509
05.2.1. İmar Planlarının Amacı, Kapsamı, Türleri, Hukuksal Niteliği ve Temel İlkeleri
514
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Kapsamı
515
05.2.1.2. İmar Planlarının Hukuksal Niteliği
516
05.2.2. İmar Planlarının Kademeleri, Türleri ve Ölçekleri
518
05.2.2.1. Mekânsal Planlama Kademeleri
518
05.2.2.2. Mekânsal Planların Türleri ve Ölçekleri
520
05.2.2.3. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Planlar ve Projeler
521
05.2.2.4. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk
521
05.2.2.5. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel İlkeler
525
05.2.3. İmar Planlarının Yapımında ve Onaylanmasında Yetkili Kurumlar, Organlar ve Makamlar
526
05.2.3.1. İdarelere Verilen Yetkinin Dayanağı
526
05.2.3.2. Merkezi Yönetime Verilen Yetkinin Dayanağı
530
05.2.3.3. Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler ve Verilen Yetkinin Dayanağı
531
05.2.3.4. Mekânsal Strateji Planının Yapılmasında ve Onaylanmasında Yetkili Kurum
535
05.2.3.5. Çevre Düzeni Planının Yapılmasında ve Onaylanmasında Yetkili Kurum
536
05.2.3.5.1. Havza ve Bölge Bazında Çevre Düzeni Planını Onaylamaya Yetkili İdare
538
05.2.3.5.2. Büyükşehir Belediyelerinde Çevre Düzeni Planını Onaylamaya Yetkili İdare
539
05.2.3.5.3. Büyükşehir Konumunda Olmayan İllerde Çevre Düzeni Planını Onaylamaya Yetkili İdare
540
05.2.3.6. Nazım İmar Planı ile Uygulama İmar Planını Yapmaya ve Onaylamaya Yetkili İdareler
541
05.2.3.6.1. İl ve İlçe Belediyelerinde Nazım İmar Planı ile Uygulama İmar Planını Yapmaya ve Onaylamaya Yetkili İdareler
541
05.2.3.6.2. Büyükşehir Konumundaki İllerde Nazım İmar Planını ve Uygulama İmar Planını Onaylamaya Yetkili İdareler
543
05.2.3.6.3. Belediyelerin Görevli Oldukları Sınırların Dışındaki Yetkileri
555
05.2.3.6.4. Merkezi Yönetimin Nazım İmar Planını ve Uygulama İmar Planını Yapma ve Onaylama Yetkisi
556
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi
559
05.2.3.7. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi
560
05.2.4. Yasa ve Yönetmelikte İmar Planlarının Yapılması ve İncelenmesi Süreci
562
05.2.4.1. İmar Planlarının Yapımında Yetkili Müellif ve Planların İdareye Sunulması
562
05.2.4.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması
562
05.2.4.3. Onaylanmak Üzere İletilen Plan Önerilerinin İdarece İncelenmesi
563
05.2.5. İmar Planlarının Onaylanması, Yürürlüğe Girmesi, Kesinleşmesi, İtiraz ve İptali Davaları
563
05.2.5.1. Mekânsal Planlar Hangi Karar Makamlarınca Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?
563
05.2.5.2. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?
565
05.2.5.3. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?
567
05.2.5.4. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?
567
05.2.5.5. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?
568
05.2.5.6. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır? ?
568
05.2.5.7. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi? ??
569
05.2.5.8. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Eş Zamanlı Onaylanabilir mi? ?
572
05.2.5.9. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?
572
05.2.5.10. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali Davaları ve Sonuçları
573
05.2.5.10.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?
575
05.2.5.10.2. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?
577
05.2.5.10.3. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?
578
05.2.6. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu
578
05.2.7. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler
580
05.3. MEKÂNSAL PLANLAMADA VE İMARDA ÖNCELİKLE UYULACAK KURALLAR
585
05.4. İMARDA ÖNCELİKLE BULUNDUĞU BÖLGENİN KOŞULLARINA UYULMASI ZORUNLULUĞU
587
05.5. MEKÂNSAL PLANLAMADA VE İMARDA ÖZEL YASALARA ÖNCELİKLE UYULMASI ZORUNLULUĞU
589
05.6. İMAR PLANLARINA DAYALI OLARAK YAPILAN İŞLEMLER
594
05.7. ARSA DÜZENLEMESİ
596
05.7.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği
598
05.7.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri
601
05.7.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
610
05.7.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları” ” veya “Yoldan İhdas” Nedir?
622
05.7.5. Parselasyon Planı Kesinleşmeden Ayırma ve Birleştirme” (İfraz ve Tevhit) Yapılabilir mi?
625
05.7.5.1. İmar Yasası’nın 15. ve 16. Maddeleri Uyarınca “Terk Edilen Yerlerin Eski Maliklerine Geri Verilmesi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi’nin “Bireysel Başvuru” Denetimi
626
05.7.5.2. “Terk Edilen Yerlerin Eski Maliklerine Geri Verilmesi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi’nin “Bireysel Başvuru” Denetiminin Değerlendirilmesi
628
05.7.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir?
630
05.7.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?
633
05.7.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi
635
05.7.9. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar
642
05.8. İMAR PLANLARINDA KAMU HİZMETLERİNE AYRILAN ALANLARIN İMAR PROGRAMI YOLUYLA KAMULAŞTIRILMASI
646
05.9. İMAR PLANLARININ UYGULANMAMASI DURUMUNDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
654
05.10. DEĞER ARTIŞ PAYI KARŞILIĞINDA PARSEL BAZINDA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ
655
05.10.1. İmar Planı Değişiklikleri ile ilgili Genel Yaklaşım
655
05.10.2. İmar Planlarında Kamu Hizmetlerine Ayrılan Parsellerde İmar Planı Değişikliği
659
05.10.3. Değer Artış Payı Karşılığında İmar Planlarında Kamu Hizmetlerine Ayrılan Parsellerde İmar Planı Değişikliği
661
05.11. KAMULAŞTIRMASIZ EL KOYMA
663
05.11.1. Kamulaştırmasız El Koymanın Tanımı
663
05.11.2. Kamulaştırmasız El Koyma ile İlgili Uyuşmazlıklarda Yetkili Mahkeme
666
05.11.3. Kamulaştırmasız El Koymanın Tarihsel Evrimi
669
05.11.4. Kamulaştırma Yasası’nda Kamulaştırmasız El Koyma ile İlgili Düzenlemeler
674
05.11.5. Kamulaştırmasız El Koyma ile İlgili Genel Değerlendirme
677
05.11.5.1. El Koyan İdare Kamulaştırma Yetkisine Sahip Olmalıdır
677
05.11.5.2. İdarenin Kamu Yararı Amacıyla Özel Mülkiyetteki Taşınmaza Fiilen veya Hukuken El Koymuş Olması Gerekmektedir
679
05.11.5.3. İdarenin Kamu Yararı Amacıyla Özel Mülkiyetteki Taşınmaza El Koymasının Sürekli ve Kalıcı Olması Gerekmektedir
681
05.12. İMAR HAKKI AKTARIMI
682
05.12.1. İmar Yasası’nda İmar Hakkı Aktarımı ile İlgili Düzenlemeler
683
05.12.2. Diğer Yasalarda İmar Hakkı Aktarımı ile İlgili Düzenlemeler
688
05.12.3. İmar Hakkı Aktarımının Değerlendirilmesi
690
05.13. YAPI RUHSATI
696
05.13.1. Yapı Ruhsatı ve Yapı Ruhsatı Formu Hakkında Genel Bilgiler
696
05.13.2. İmar Yasası ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yapı Ruhsatı ile İlgili Genel Hükümler
702
05.13.3. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar
707
05.13.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar
709
05.13.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
710
05.13.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler
713
05.13.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler
713
05.13.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi
716
05.13.8. Yapı Ruhsatı Düzenlenmeden Önce Dikkat Edilecek Konular
720
05.13.8.1. Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu
720
05.13.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?
720
05.13.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?
721
05.13.9. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular
721
05.13.10. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar
737
05.13.11. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar
740
05.13.12. Bağımsız Bölüm İçindeki Duvarların Kaldırılması İçin Yapı Ruhsatı Gerekli midir?
746
05.13.13. Yapı Ruhsatı İçin Tüm Parsel Maliklerinin Onayı Gerekli midir?
749
05.13.14. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar
751
05.13.15. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme
751
05.13.15.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa
753
05.13.15.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa
754
05.14. YAPI KULLANMA İZNİ
755
05.14.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
758
05.14.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi
758
05.14.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?
759
05.14.4. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi
760
05.15. İMARDA KAZANILMIŞ HAK
760
05.15.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?
760
05.15.2. İdari İşlemlerin Geriye Yürümezliği İlkesi
762
05.15.3. İmar Hukukunda Kazanılmış Hakkı Belirleyen Anayasa Mahkemesi Kararının Değerlendirilmesi
766
05.15.4. İmar Planının İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi Durumunda Bu Plana Göre Yapılan İşlemlerde Kazanılmış Hak
769
05.15.4.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak
769
05.15.4.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak
769
05.15.5. İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda kazanılmış Hak
773
05.16. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSATA VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
774
05.16.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?
776
05.16.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?
777
05.16.3. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapının Tapunun Beyanlar Hanesinde Belirtilmesi
778
05.16.4. İmar Planının İptaliyle Kendiliğinden Geçersiz Duruma Gelen Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni
778
05.16.5. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?
779
05.16.6. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?
780
05.16.7. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?
780
05.16.8. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?
781
05.16.9. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler
782
05.16.10. Ruhsatsız ve/veya Ruhsata ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar
783
05.16.11. Yapı Kullanma İzni Verilmeyen ve Alınmayan Yapıların”, İzin Alınıncaya Kadar Elektrik, Su ve Kanalizasyon Hizmetlerinden ve Tesislerinden Yararlandırılmaması
785
05.16.12. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu
786
05.16.13. İmara Aykırılık Tespiti Yapılan Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları
788
05.16.14. Ruhsatsız ve/veya Ruhsata ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri
791
05.17. İMAR BARIŞI UYGULAMALARI
792
05.17.1. Danıştay’ın 3194 Sayılı İmar Yasası’nın İmar Barışı (Geçici 16. Maddesi) ile İlgili Kararları
796
05.17.2. İmar Barışının Değerlendirilmesi
798
05.18. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL YASA UYGULAMALARI
802
05.18.1. SİT İlan Edilen Yerler
803
05.18.1.1. Doğal Sitler
805
05.18.1.2. Arkeolojik Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları
806
05.18.1.3. Kentsel Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları
807
05.18.1.4. Tarihi Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları
808
05.18.1.5. Doğal Sitler ile Arkeolojik Sitlerde Kalan Taşınmazlar İçin: “Takas” ve “Kamulaştırma”
808
05.18.1.6. Sit Alanlarında İmar Planı Yapılması
811
05.18.1.7. 2863 Sayılı KültürTVKY’nın 17. Maddesinde Belirtilen İmar Planları Hangi Yönetmelikler Uyarınca Yapılır?
813
05.18.1.8. Tescilli Olmayan Bir Yapı İçin Koruma Bölge Kurulundan Uygun Görüş Alınır mı?
814
05.18.1.9. Arkeolojik, Doğal, Tarihi Sit Alanlarında İmara Aykırı ve Kaçak Yapılarla İlgili Ne Tür İşlem Yapılır?
814
05.18.1.10. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde WC, Duş, Soyunma Kabininden Oluşan Bir Birim ile Gölgelik ve Ahşap İskele Yapılabilir mi?
815
05.18.1.11. Sit Alanlarını İçeren Çevre Düzeni Planlarını Hangi İdare Yapar ve Onaylar?
815
05.18.1.12. Sit Alanlarında, Koruma Alanlarında ve Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarına Bitişik Parsellerdeki Tescilsiz Yapıların Bakımı ve Onarımı Nasıl Yapılır?
816
05.18.1.13. Yapılar, Taşınmaz Kültür Varlığı Olarak Kaç Gruba Ayrılır, Bakım ve Onarımları Nasıl Yapılır?
817
05.18.1.14. Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları (KUDEB)) Nedir, Görevleri Nelerdir?
818
05.18.2. İçme ve Kullanma Suyu Havzaları ve Dere Yatakları
819
05.18.2.1. İçme ve Kullanma Suyu Havzaları ve Dere Yataklarını Düzenleyen Mevzuat
819
05.18.2.2. İçme–Kullanma Suyu Havzalarında Planlamaya İlişkin Konular
820
05.18.2.3. Büyükşehir Belediyelerinde İçme–Kullanma Suyu Havzaları ile İlgili Mevzuat
820
05.18.2.4. İçme ve Kullanma Suyu Havzalarında Koruma Alanları
823
05.18.3. Kıyılar
833
05.18.3.1. Kıyıların Tanımı ve Hukuki Durumu
833
05.18.3.2. Kıyıyı Belirleyen İki Önemli Çizgi: “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”
835
05.18.3.3. Kıyı Kenar Çizgisinin Onaylanması ve Değiştirilmesi
838
05.18.3.4. Kıyı Kenar Çizgisi ile İlgili Danıştay Kararları
839
05.18.3.5. Kıyı Kenar Çizgisi ile İlgili Yargıtay Kararları
842
05.18.3.6. Kıyının Hukuksal Niteliği ve Kıyıda Tapu Sicilinde Kayıtlı Mülkiyet Kurulamaması
845
05.18.3.7. Kıyıda Mülkiyet Olanaksız Olmakla Birlikte, Tapuda Tescilli Bir Taşınmaz Bulunması Durumunda Bedelinin Ödenerek Terkin Edilmesi Gerekir
847
05.18.3.8. Kıyıda Yapılacak Yapılar ve Tesisler
855
05.18.3.9. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Arazi Kazanma
859
05.18.3.10. Sahil Şeridi
862
05.18.3.11. Sahil Şeridinin Birinci 50 Metrelik Bölümü
865
05.18.3.12. Sahil Şeridinin İkinci 50 Metrelik Bölümü
867
05.18.3.13. Sahil Şeridinde Kazanılmış Hak
869
05.18.4. Tarım Arazileri
878
05.18.4.1. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası Uygulamaları
878
05.18.4.2. Arazi Düzenlemesi veya Arazi Toplulaştırması Olarak Adlandırılan Uygulamalar
884
05.18.5. Sanayi Alanları
885
05.18.5.1. Sanayi Alanları Tanımları
885
05.18.5.2. İmar Yasası’nda ve Yönetmeliklerde Sanayi Alanları
887
05.18.5.3. Organize Sanayi Bölgeleri Yasası’nda İmar ve Parselasyon Planı, Ruhsat ve İzinler
891
05.18.5.4. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde İmar ve Parselasyon Planı, Ruhsat ve İzinler
892
05.18.6. Ormanlar
893
05.18.6.1. Ormanların Tanımı ve Hukuksal Dayanakları
893
05.18.6.2. Ormanların Zilyetlikle Kazanılması ve Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarma
896
05.18.6.2.1. Türk Medeni Kanunu’nun Kazandırıcı Zamanaşımı Kuralının Anayasa’ya Uygunluğu
896
05.18.6.2.2. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 45. Maddesine Göre Ormanların Zilyetlikle Kazanılması
896
05.18.6.2.3. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler
898
05.18.6.2.4. 6831 Sayılı OrmanY’na Eklenen Ek 16. Madde ile Cumhurbaşkanına Orman Sınırları Dışına Çıkarma Yetkisi Verilmesi!
902
05.18.6.3. Devlet Ormanlarında 19 Farklı Türde ve Amaçla Bina ve Tesise İzin Verilmesi
906
05.18.6.4. Ormanların Turizm ve Konaklama Amacıyla Tahsisi
907
05.18.6.5. Özel Ormanlar
908
05.18.7. Kültür ve Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri
910
05.18.7.1. Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri ve Turizm Merkezlerinde Mevzuat
910
05.18.7.2 Turizm Tesislerinin Türü, Asgari Niteliklerinin Belirlenmesi
913
05.18.7.3 Turizm Konaklama Tesislerinin Belgelendirilmesi: Turizm Yatırımı Belgesi ve Turizm İşletmesi Belgesi
914
05.18.7.4. Turizm Tesislerinin Odaları Ayrı Ayrı Kat İrtifakına/Kat Mülkiyetine Konu Edilerek Tapuya Tescil Edilip Satılabilir mi?
916
05.18.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme Uygulamaları
920
05.18.8.1. Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
920
05.18.8.1.1. Kentsel Dönüşüm Yasalarının Amacı
921
05.18.8.1.2. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Yapılacak Kamulaştırmaların “İskân Amaçlı Kamulaştırma” Sayılması
922
05.18.8.1.3. Kentsel Dönüşüm Alanlarını/Projelerini İlan Etme Yetkisi
922
05.18.8.1.4. Anayasa Mahkemesi Denetimi
922
05.18.8.2. 6306 Sayılı AfetRAADY Uygulamaları
923
05.18.8.2.1. Riskli Yapıların Yıkılmaları Sonrasında Yeniden Yapılmaları İçin Proje Onayı, Yapı Ruhsatı Verilmesi Gibi Yapı İzinlerinin Düzenlenmesinde Yaşanan Yetki Sorunu
929
05.18.8.2.2. Riskli Alanlarla İlgili Uygulamalar
930
05.17.8.2.3. Rezerv Yapı Alanları ile İlgili Uygulamalar
934
05.18.8.3. 5393 Sayılı Belediye Yasası Uygulamaları
935
05.18.8.4. 5366 Sayılı Yasa’ya Göre Yenileme Alanlarında Uygulamalar
939
05.18.9. Zeytinlik Alanları
943
05.18.9.1. Zeytinlik Alanlarında Yetki
943
05.18.9.2. Zeytinlik Alanlarında Parselleme ve Bu Konuda Tapuya Belirtme Konulması
943
05.18.9.3. Zeytinlik Alanlarında Tesis Yasağı
944
05.18.9.4. Zeytinlik Alanlarında İmar Planları ve İnşaat Emsali
945
Bölüm 06
FİNANS MATEMATİĞİ
06.1. FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI
947
06.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)
948
06.3. FAİZ KAVRAMI
951
06.3.1. Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler
951
06.3.2. Nominal Faiz–Reel Faiz Oranı Ayrımı
952
06.3.3. Basit Faiz
955
06.3.3.1. Basit Faizde Gelecekteki Değer
956
06.3.3.2. Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer
956
06.3.4. Bileşik Faiz
957
06.3.5. Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer
959
06.3.5.1. Bugünkü (Şimdiki) Değer
960
06.3.5.2. Net Bugünkü (Şimdiki) Değer
961
06.3.5.3. Gelecekteki Değer
962
06.3.6. Anüiteler
962
06.3.6.1. Dönem Sonu Anüiteleri
963
06.3.6.1.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri
963
06.3.6.1.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri
964
06.3.6.2. Dönem Başı Anüiteleri
965
06.3.6.2.1. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri
965
06.3.6.2.2. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri
965
06.3.6.3. Artan Anüiteler
966
06.3.6.4. Geciktirilmiş Anüiteler
967
06.3.6.4.1. Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler
967
06.3.6.4.2. Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler
967
06.4. ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI
969
06.4.1. Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)
970
06.4.2. İç Verim Oranı (OİV / IRR)
972
06.4.3. Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)
974
06.4.4. Kârlılık Endeksi (EK / PI)
975
Bölüm 07
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
07.1. GENEL
979
07.1.1. Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması
980
07.1.2. Yöntemlere İlişkin Değerlendirme
983
07.1.3. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi
985
07.2. KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
987
07.2.1. Genel
987
07.2.2. Yöntemin Uygulanması
988
07.2.2.1. Toprak Değeri
989
07.2.2.2. Satış Verilerinin Araştırılması
990
07.2.2.3. Verilerin Doğrulanması
991
07.2.2.4. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi
991
07.2.2.5. Emsal (Benzer) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi
992
07.2.2.6. Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması
993
07.2.2.7. Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi
994
07.2.2.8. Çarpanlar
994
07.2.2.8.1. Gelir Çarpanı
995
07.2.2.8.2. Yapı Çarpanı
995
07.2.3. Örnekler
995
07.2.4. Alıştırma Soruları
1003
07.3. GELİR YÖNTEMİ
1007
07.3.1. Genel
1007
07.3.2. Yöntemin Uygulanması
1008
07.3.2.1. Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)
1009
07.3.2.2. Kira
1009
07.3.2.2.1. Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)
1010
07.3.2.2.2. Tarihsel Kira
1010
07.3.2.2.3. Dış Ekonomik Faktörler
1011
07.3.2.3. Diğer Gelirler
1011
07.3.2.4. Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)
1011
07.3.2.5. Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)
1013
07.3.2.6. Faaliyet (İşletme) Giderleri
1013
07.3.2.6.1. Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması
1013
07.3.2.6.2. Muhasebe Amaçlı Giderler
1014
07.3.2.6.3. Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi
1014
07.3.2.7. Faaliyet Tablosu Oranları
1015
07.3.2.8. Kapitalizasyon Oranı
1016
07.3.2.8.1. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1017
07.3.2.8.2. Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması
1019
07.3.2.8.3. Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme
1020
07.3.2.8.4. Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi
1021
07.3.2.8.5. Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri
1021
07.3.2.9. Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller
1022
07.3.2.9.1. Kapitalizasyon Formülleri
1022
07.3.2.9.2. Çarpanlar
1023
07.3.3. Örnekler
1024
07.3.4. Alıştırma Soruları
1034
07.4. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ
1035
07.4.1. Genel
1035
07.4.2. İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1035
07.4.3. İNA Yönteminin Uygulaması
1038
07.4.3.1. Yöntemin Temel Formülü
1038
07.4.3.1.1. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında
1040
07.4.3.1.2. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı Varsayıldığında
1040
07.4.3.1.3. Enflasyonist Ortamlarda
1040
07.4.3.1.4. Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa
1041
07.4.3.2. İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe
1041
07.4.3.2.1. Nakit Akış Tabloları
1042
07.4.3.2.2. Nakit Akışları Kestirim Süresi
1043
07.4.3.2.3. İndirgeme Oranı
1044
07.4.3.3. Yöntemin En Yaygın Uygulamaları
1051
07.4.4. Örnekler
1051
07.4.5. Alıştırma Soruları
1054
07.5. MALİYET YÖNTEMİ
1055
07.5.1. Genel
1055
07.5.2. Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1057
07.5.3. Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri
1059
07.5.4. Maliyet Yönteminin Uygulanması
1060
07.5.4.1. Genel
1060
07.5.4.2. Maliyet Yönteminin Adımları
1061
07.5.4.3. Amortismanın Önemi
1064
07.5.4.3.1. Tanımlar
1064
07.5.4.3.2. Amortisman Belirleme Yöntemleri
1065
07.5.4.3.3. Amortismanla İlgili Bazı Formüller
1067
07.5.5. Örnekler
1067
07.5.6. Alıştırma Soruları
1076
07.6. DİĞER YÖNTEMLER
1077
07.6.1. Kalan (Residual) Yöntemi
1077
07.6.1.1. Kalan Yönteminin Kapsamı
1077
07.6.1.2. Kalan Yönteminin Yapı Taşları
1079
07.6.1.3. Kalan Yönteminin Sakıncaları
1082
07.6.1.4. Örnekler
1084
07.6.2. Likidasyon Yöntemi
1089
07.6.2.1. Yöntemin Tanımı ve Kapsamı
1089
07.6.2.2. Yöntemin Seçenekleri
1090
07.6.2.2.1. Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri
1090
07.6.2.2.2. Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1090
07.6.2.2.3. Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1092
07.6.2.3. Genel Likidasyon Değeri Formülleri
1092
07.6.2.4. Örnekler
1093
Bölüm 08
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
08.1. ARSALARIN DEĞERLEMESİ
1097
08.1.1. Arsa–Arazi Kavramları
1097
08.1.2. Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi
1098
08.1.2.1. Mekânsal Planlar
1099
08.1.2.2. Plan Notları
1100
08.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar
1100
08.1.3. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi
1104
08.1.4. Konum Tespiti ve Önemi
1104
08.1.5. Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
1105
08.1.5.1. Pazar Yaklaşımı
1105
08.1.5.1.1. Değerleme Adımları
1106
08.1.5.1.2. Verilerin Araştırılması
1106
08.1.5.1.3. Verilerin Doğrulanması
1106
08.1.5.1.4. Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi
1106
08.1.5.1.5. Emsal Satışların Düzeltilmesi
1108
08.1.5.1.6. Uzlaştırma
1108
08.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı
1111
08.1.5.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti
1113
08.1.5.4. En Verimli ve En İyi Kullanım
1113
08.1.6. Uygulama Örnekleri
1114
08.1.6.1. Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği
1114
08.1.6.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği
1116
08.1.6.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği
1119
08.2. KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKÂN, MAĞAZA, SHOWROOM vb.) DEĞERLEMELERİ
1120
08.2.1. Konut ve İşyeri Kavramları
1120
08.2.2. Konut Sektörü ve Gelişimi
1122
08.2.3. Ekonometrik Analiz
1127
08.2.4. Ticari Gayrimenkuller
1128
08.2.5. Konut Değerlemesinin Önemi
1129
08.2.6. Pazar Analizi Süreci
1131
08.2.7. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri
1131
08.2.7.1. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı Satış Analizi)
1132
08.2.7.1.1. Değere Etki Eden Kriterler ve Faktörler
1133
08.2.7.1.2. Yöntemin Uygun Olmadığı Durumlar
1134
08.2.7.1.3. Karşılaştırma Birimleri
1135
08.2.7.1.4. Analitik Teknikler ve Düzeltmeler
1135
08.2.7.2. Maliyet Yaklaşımı
1137
08.2.7.2.1. Yöntemin Kullanım Alanları
1139
08.2.7.2.2. Maliyet Belirleme Yöntemleri
1139
08.2.7.3. Gelir Yaklaşımı
1139
08.2.7.3.1. İndirgeme/Kapitalizasyon Oranı
1140
08.2.7.3.2. Brüt Kira Çarpanı
1141
08.2.7.3.3. İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi
1143
08.2.8. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar
1143
08.3. ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ
1144
08.3.1. Genel
1144
08.3.2. Yöntemler
1145
08.3.2.1. Karşılaştırma Yönteminin Temelleri
1146
08.3.2.1.1. Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1147
08.3.2.1.2. Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi
1147
08.3.2.1.3. Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1149
08.3.2.1.4. Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1150
08.3.2.2. Gelir Yönteminin Temelleri
1152
08.3.2.2.1. İşletmenin Net Geliri
1152
08.3.2.2.2. Kapitalizasyon Oranı
1154
08.3.2.3. Maliyet Yöntemi
1157
08.3.2.4. İkame Fiyatı Yöntemi
1158
08.3.2.5. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi
1158
08.3.2.6. Tamamlayıcı Değer Yöntemi
1158
08.3.3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi
1158
08.3.4. Örnekler
1162
08.3.5. Alıştırmalar
1168
08.4. İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR
1169
08.4.1. Bazı Kavramlar ve Eşitlikler
1169
08.4.2. Yatırım Bandı Yöntemi
1170
08.4.3. Kalan Değer Yöntemleri
1171
08.4.4. Finansal Kaldıraç
1173
08.4.4.1. Kaldıracın Etkileri
1173
08.4.4.2. Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç
1173
08.4.4.3. Özkaynak Kapitalizasyon Oranı
1174
08.4.5. Örnekler
1174
08.5. TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb.) DEĞERLEMESİ
1181
08.5.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler
1185
08.5.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları
1185
08.5.3. Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim Maliyetleri
1187
08.5.4. Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri
1189
08.5.4.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi
1189
08.5.4.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinde Maliyet Yöntemi
1191
08.5.4.3. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi
1192
08.5.4.4. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1195
08.5.4.4.1. Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması
1195
08.5.4.4.2. Yatırım Bandı Tekniği
1199
08.5.4.4.3. Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi
1200
08.5.4.5. Turizm Tesisi Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması
1201
08.5.5. Örnek Uygulamalar
1201
08.6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ
1203
08.6.1. Saha İncelemesi
1204
08.6.2. Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi
1206
08.6.3. Değer Takdiri
1207
08.6.3.1. Pazar Yaklaşımı
1208
08.6.3.2. Maliyet Yaklaşımı
1208
08.6.3.3. Gelir Yaklaşımı
1209
08.6.4. AVM Değerlemesinde Önemli Konular
1210
08.6.4.1. Kira Sözleşmeleri
1210
08.6.4.2. İşletme Giderleri
1210
08.6.4.3. Doluluk Oranı
1211
08.6.4.4. Marka Karması
1211
08.6.4.5. Yapılaşma Hakkı
1211
08.6.4.6. Gelirlerdeki Dönemsellik
1212
08.6.4.7. Yasal Zorunlulukların Olası Etkileri
1212
08.7. AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ
1212
08.7.1. Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar
1212
08.7.2. İstasyon Kurulum Süreci
1214
08.7.2.1. İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler
1215
08.7.2.2. Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler
1215
08.7.2.3. EPDK Lisansı
1215
08.7.2.4. Asgari Mesafe Tespit Tutanağı
1216
08.7.2.5. İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek
1216
08.7.2.5.1. İntifa Hakkı
1216
08.7.2.5.2. Kira Şerhi
1216
08.7.2.5.3. İpotek
1217
08.7.2.6. Sözleşmeler
1217
08.7.2.6.1. Bayilik Sözleşmesi
1217
08.7.2.6.2. Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri
1218
08.7.2.7. Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları
1220
08.7.3. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri
1221
08.7.4. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme
1223
08.7.5. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme
1229
08.7.5.1. Analizler
1229
08.7.5.1.1. Konum Analizi
1229
08.7.5.1.2. Ticari Yoğunluk
1230
08.7.5.1.3. Yapı Donanım Analizleri
1230
08.7.5.1.4. Gelir Verileri
1230
08.7.5.2. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler
1230
08.7.5.2.1. Pazar Yaklaşımı
1231
08.7.5.2.2. Gelir Yaklaşımı
1231
08.7.5.2.3. Maliyet Yaklaşımı
1235
08.7.5.2.4. Rapor Ekleri
1237
08.7.6. Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar
1237
08.7.7. Sonuç ve Öneriler
1239
08.8. KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ
1241
08.8.1. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması
1243
08.8.1.1. Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi
1243
08.8.1.2. Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması
1244
08.8.1.3. Karşılaştırma Yöntemine ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer
1246
08.8.2. Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme
1246
08.8.3. Marina Değerlemesi Gelir Yöntemi Örneği
1249
08.8.4. Tersane Değerlemesi Örneği
1252
08.8.5. Sonuç ve Düşünceler
1254
08.9. FABRİKA DEĞERLEMESİ
1256
08.9.1. Fabrika ile İlgili Kavramlar
1256
08.9.2. Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri
1257
08.9.3. Fabrika Türleri
1259
08.9.3.1. Emlak Vergisi Tebliğine Göre
1260
08.9.3.2. Yapım Tekniklerine Göre Fabrikalar
1260
08.9.3.3. Taşıyıcı Sistemine Göre
1261
08.9.3.4. Temel Sistemine Göre
1262
08.9.3.5. Çatı Sistemine Göre
1262
08.9.3.6. Cephe Sistemine Göre
1262
08.9.3.7. İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre Fabrikalar
1262
08.9.3.8. Üretilen Ürüne Göre Fabrikalar
1263
08.9.3.9. Değerleme Kriterlerine Göre Fabrikalar
1263
08.9.4. Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları
1264
08.9.5. Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri
1265
08.9.5.1. Değerleme ile İlgili Tanımlar
1265
08.9.5.2. Fabrika Değerleme Yöntemleri
1267
08.9.5.3. Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri
1268
08.9.6. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler
1271
08.9.6.1. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar
1271
08.9.6.2. Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler
1272
08.9.7. Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler
1274
08.9.8. Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar
1274
08.9.9. Fabrika Değerlemesi İçin Örnek
1279
08.10. İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ
1287
08.10.1. Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme
1287
08.10.2. Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri
1293
08.10.3. Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması
1299
08.10.4. Diğer Örnekler
1305
08.10.5. İntifa Hakkı Değerlemesi
1310
08.10.6. Üst Hakkı Değerlemesi
1312
08.11. ŞEREFİYE DEĞERLEMESİ
1313
08.11.1. Yasalarda Şerefiye
1313
08.11.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiye
1313
08.11.1.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiye
1314
08.11.1.3. 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiye
1315
08.11.1.4. Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiye Değerlemesi
1316
08.11.2. Uygulama Açısından Şerefiye
1317
08.11.3. Şerefiye Amaçlı Değerlemeler İçin Uygulama Örnekleri
1320
08.11.3.1. Şerefiye Amaçlı Değerleme Raporları Nasıl Hazırlanır?
1321
08.11.3.2. Tamamlanmış Bir Konut Sitesi İçin Şerefiye Belirleme Amaçlı Değerleme Çalışması Örneği
1325
08.11.3.2.1. Konum Faktörü
1325
08.11.3.2.2. Manzara Faktörü
1325
08.11.3.2.3. Kat Faktörü
1326
08.11.3.2.4. Cephe Sayısı Faktörü
1327
08.11.3.2.5. Yön Faktörü
1327
08.11.3.2.6. Sonuç
1328
08.11.3.3. Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiye Belirleme Amaçlı Değerleme Çalışması Örneği
1328
08.11.3.4. Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiye Belirlemeleri
1329
08.11.3.5. Mağaza Şerefiyesini Belirleme Çalışması Örneği
1331
08.12. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ
1334
08.12.1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları
1334
08.12.2. Ecrimisilin Yasal Mevzuatı
1334
08.12.3. Ecrimisil Tespit İşlemleri
1336
08.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı
1336
08.12.3.2. Tespit İşlemlerinde Süre
1337
08.12.3.3. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları
1338
08.12.3.3.1. Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması
1338
08.12.3.3.2. Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması
1338
08.12.4. Ecrimisil Bedeli Takdir İşlemleri
1338
08.12.5. Ecrimisil İhbarnamesi
1342
08.12.6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri
1342
08.12.6.1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller
1342
08.12.6.2. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi
1343
08.12.6.3. Ecrimisil Bedelinde İndirim
1343
08.12.7. İşgalin Sürmesi Durumunda Ecrimisil
1344
08.12.8. Özellik Gösteren Ecrimisil İşlemleri
1344
08.12.9. Örnekler
1346
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ
1349
BÖLÜM 07.2: KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
1349
BÖLÜM 07.3: GELİR YÖNTEMİ
1355
BÖLÜM 07.4: İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ
1356
BÖLÜM 07.5: MALİYET YÖNTEMİ
1358
BÖLÜM 08.3: ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ
1360
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER
1363
Kaynaklar
1369
Yararlanılan Web Sayfaları
1382
Kavramlar Dizini
1385
Özgeçmişler
1397
Prof. Dr.–Müh. Erol KÖKTÜRK (Harita Y. Mühendisi)
1397
Dr.–Müh. Erdal KÖKTÜRK (Harita Y. Mühendisi)
1399
Prof. Dr. Müh. Erol Köktürk
Dr. Müh. Erdal Köktürk
İçindekiler
Birinci Baskıya Önsöz
7
İkinci Baskıya Önsöz
9
Üçüncü Baskıya Önsöz
11
Dördüncü Baskıya Önsöz
13
Beşinci Baskıya Önsöz
15
Altıncı Baskıya Önsöz
17
Yedinci Baskıya Önsöz
21
Çizelge Listesi
49
Şekiller Listesi
51
Tablolar Listesi
53
Kısaltmalar
55
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN
AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ
61
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI
64
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ
67
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI
68
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ –TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ
71
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN
KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL
73
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR
73
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?
74
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir?
77
02.2.3. Değer Nedir?
77
02.2.4. Dil Birliği
78
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değeri İlişkisi
78
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ
80
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri
80
02.3.2. Diğer Tanımlar
82
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar
86
02.3.3.1. Anayasa
86
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu
87
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY)
88
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY)
88
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY)
90
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası
91
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY)
92
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasasında Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa
92
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY)
92
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY)
93
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY)
93
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY)
93
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY)
94
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY)
95
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı
96
02.3.3.16. Kısa Değerlendirme
97
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI
97
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri
97
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri
101
02.4.3. Veri Analizi
104
02.4.4. Analiz Teknikleri
106
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi
107
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri
109
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER
111
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
111
02.5.2. Taşınmazın Konumu
114
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri
115
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı
116
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ
118
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
118
02.6.2. SWOT Analizi
120
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
125
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER
128
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ
131
03.1.1. Kamulaştırma Yasası’ndaki Modeli Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
131
03.1.2. Emlak Vergisi Amaçlı Değerleme Modelini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
133
03.1.3. Mahkemelerce Verilen Değerleme Yapılması Kararlarını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
133
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketleri Tarafından Yapılan Değerlemeleri Temel Alan Hukuk Kaynakları ve Kurumlar
133
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
135
03.2. SERMAYE PİYASASI KAPSAMINDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
135
03.2.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar
136
03.2.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
136
03.2.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar
138
03.2.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)
139
03.2.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)
139
03.2.3.3. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)
141
03.2.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri
145
03.3. KAMULAŞTIRMA YASASI UYGULAMALARINDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
148
03.3.1. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Değerleme Öncesi İncelemeler
148
03.3.1.1. Kamulaştırmanın Konusu ve Yetkili İdareler
149
03.3.1.2. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları
150
03.3.1.3. Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği)
152
03.3.1.3.1. Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi
153
03.3.1.3.2. Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki Taşınmazlar
159
03.3.1.4. Taşınmazın Yüzölçümü
160
03.3.1.5. Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları
162
03.3.1.6. Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi
164
03.3.2. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Arsalarda Değerleme
165
03.3.2.1. Emsal Alınamayacak Satışlar
168
03.3.2.2. Özel Amaçlı Satışlar
169
03.3.2.3. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar
172
03.3.2.4. Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar
172
03.3.2.5. Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar
173
03.3.2.6. Resmî Olmayan Satışlar
173
03.3.2.7. En İyi Emsal Satışlar
175
03.3.2.8. Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi
177
03.3.3. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Arazilerde Değerleme
180
03.3.3.1. Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları
181
03.3.3.2. Arazinin Bulunduğu Yere ve Koşullarına Göre ve Olduğu Gibi Kullanılması
182
03.3.3.3. Ürünlere İlişkin Resmî Bilgilerin Elde Edilmesi
183
03.3.3.4. Sulu–Kuru Arazi
183
03.3.3.5. Kapama Arazi
186
03.3.3.6. Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat
188
03.3.3.7. Kapitalizasyon Faizi
189
03.3.3.8. Ürün Net Gelirinin Hesaplanması
194
03.3.4. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Yapıların Değerlemesi
195
03.3.4.1. Yapıların Değerlemesinde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi Kararı
195
03.3.4.2. Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri
196
03.3.4.3. Kat Mülkiyetli Binalar
197
03.3.4.4. Yapılarda Özel Durumlar
199
03.3.5. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında İrtifak Hakkı Değerlemesi
200
03.3.6. Kamulaştırma Yasası Uygulamalarında Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular
201
03.3.7. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Değerlemeler
203
03.3.8. Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler
203
03.3.9. Kısmen Kamulaştırma
208
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. KADASTRO
211
04.1.1. Kadastronun Tanımı, Hukuksal Dayanakları ve Görevi
211
04.1.2. Kadastronun Tarihi
216
04.1.3. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum
217
04.1.3. Kadastroda İşlem Akışı
220
04.1.4. Kadastro Sisteminde Yenileme ve Güncelleme Çalışmaları
222
04.1.5. Lisanslı Harita–Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)
224
04.2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
225
04.2.1. Türk Medeni Kanunu’nda Mülkiyet
225
04.2.2. Anayasalarda Mülkiyet
227
04.2.3. Anayasa Mahkemesi Kararlarında Mülkiyet
231
04.2.3.1. Anayasa Mahkemesinin Mülkiyet Hakkı İhlaline İlişkin Bireysel Başvuru Denetiminde “Mülkün Varlığı” İncelemesi
231
04.2.3.2. Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkı İhlaline İlişkin Bireysel Başvuru Denetiminde “Müdahalenin Varlığı ve Türü” İncelemesi
233
04.2.3.3. Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkı İhlaline İlişkin Bireysel Başvuru Denetiminde “Müdahalenin İhlal Oluşturup Oluşturmadığı” İncelemesi
235
04.2.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
236
04.2.4.1. Arazi
236
04.2.4.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar
237
04.2.4.3. Bağımsız Bölümler
238
04.2.4.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi
239
04.2.4.3.2. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar
240
04.2.4.3.3. Kat İrtifakının Kurulması
241
04.2.4.3.4. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?
241
04.2.4.3.5. Kat Mülkiyetinin Kurulması
243
04.2.4.3.6. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması
244
04.2.4.3.7. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili
245
04.2.4.3.8. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi
245
04.2.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
246
04.2.5.1. Bütünleyici Parça
246
04.2.5.2. Doğal Ürünler
246
04.2.5.3. Eklenti
246
04.2.5.4. Arazideki Yapılar
247
04.2.6. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri
248
04.2.6.1. Bağımsız Mülkiyet
248
04.2.6.2. Birlikte Mülkiyet
248
04.2.6.2.1. Paylı Mülkiyet
249
04.2.6.2.2. Elbirliği Mülkiyeti
255
04.2.7. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
256
04.2.7.1. Satış (Temlik)
257
04.2.7.2. Kazandırıcı Zamanaşımı
258
04.2.8. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması
260
04.2.9. İrtifak Hakları
260
04.2.9.1. İntifa Hakkı
264
04.2.9.2. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)
266
04.2.9.3. Kaynak Hakkı
268
04.2.9.4. Diğer İrtifak Hakları
268
04.2.9.5. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)
269
04.2.10. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)
271
04.2.11. Taşınmaz Rehni
272
04.2.11.1. İpotek
274
04.2.11.2. İpotekte Derece ve Sıra Sistemi
275
04.3. TAPU SİCİLİ
279
04.3.1. Tapu Sicilinin Unsurları
280
04.3.1.1. Ana Siciller
280
04.3.1.2. Yardımcı Siciller
284
04.3.1.3. Diğer Siciller
286
04.3.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler
286
04.3.2. Tapu Sicilinin İlkeleri
287
04.3.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar
294
04.3.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu
295
04.3.5. Mülkiyet Hakkının ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili
298
04.3.6. Tapu Sicili Özet Bilgileri
301
04.3.7. Türkiye'de Mülkiyet Sistemi ve Tapu Sicili ile İlgili Genel Değerlendirme
304
04.4. TAPU KÜTÜĞÜNÜN ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI (TAKYİDATLAR)
304
04.4.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
310
04.4.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
313
04.4.3. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar
314
04.4.3.1. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi
314
04.4.3.2. Alım (İştira) Hakkı Şerhi
317
04.4.3.3. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi
318
04.4.3.3.1. Tapu Siciline Şerh Edilen “Şahsi Haklar” ile Tescil Edilen “Ayni Haklar” Arasındaki Farklar
320
04.4.3.4. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/C Şerhi, Satışa Arz Şerhi)
320
04.4.4. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler
321
04.4.4.1. Haciz
321
04.4.4.2. İhtiyati Haciz
323
04.4.4.3. Davalıdır Şerhi
326
04.4.4.4. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi
326
04.4.4.5. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi
327
04.4.4.6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi
327
04.4.4.7. Geçici Tescil Şerhi
334
04.4.5. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler
335
04.4.5.1. İhtiyati Tedbir
337
04.4.5.2. Kamu Haczi
345
04.4.5.3. İflas
349
04.4.5.4. Konkordato
350
04.4.5.5. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)
351
04.4.5.6. Aile Yurdu
351
04.4.5.7. Aile Konutu Şerhi
352
04.4.5.8. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması Şerhi
355
04.4.5.9. Ticareti Terk Şerhi
356
04.4.5.10. Kamulaştırma Yasası’nın 31/B Maddesine Göre Şerh
357
04.4.5.11. Kamulaştırma Yasası’nın 27. Maddesine Göre Şerh
359
04.4.5.12. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması
360
04.4.6. Şerhler Sütununa Yazılan Geçici Tescil Şerhi
362
04.4.7. Beyanlar Sütununa Yazılan Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları
363
04.4.7.1. Kamulaştırma Yasası’nın 7. ve 30. Maddelerine Göre Belirtme
364
04.4.7.2. “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” ” Belirtmesi
366
04.4.7.3. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre “5403 Sayılı Kanun Hükümlerine Tabidir” Belirtmesi
372
04.4.7.4. İskân Yasası’na Göre Şerh
377
04.4.7.5. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh
378
04.4.7.6. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh
378
04.4.7.7. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi
380
04.4.7.8. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi
383
04.4.7.9. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme
386
04.4.7.10. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi
388
04.4.7.11. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi
389
04.4.7.12. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi
392
04.4.7.13. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Belirtme
395
04.4.7.14. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme
396
04.4.7.15. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme
397
04.4.7.16. Tecavüzlü Bina Belirtmesi
398
04.4.7.17. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi
399
04.4.7.18. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi
400
04.4.7.19. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme
403
04.4.7.20. Otopark Belirtmesi
404
04.4.7.21. 7269 Sayılı Yasa’ya Göre Belirtme
408
04.4.7.22. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Belirtmesi
409
04.4.7.23. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi
418
04.4.7.24. Geçit Hakkı Belirtmesi
419
04.4.7.25. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme
424
04.4.7.26. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi
428
04.4.7.27. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi
429
04.4.7.28. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)
431
04.4.7.29. Taşkın Yapılar
434
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS (TAPU VE KADASTRO BİLGİ SİSTEMİ) UYGULAMASI
441
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum
442
04.5.2. Tapu Sicilindeki Bilgi ve Belgelerin Veriliş İlkeleri
443
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicili ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Erişimi
445
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ
446
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU”
455
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ
458
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI
459
04.9.1. Yabancılara Taşınmaz Satışında Yetkili Kurum
459
04.9.2. Yabancılara Taşınmaz Satışının Tarihsel Süreci
460
04.9.3. Yabancılara Taşınmaz Satışı ile ilgili Sorular ve Yanıtları
463
04.9.4. Yabancılara Taşınmaz Satışında Mevzuat
466
04.9.5. Türk Vatandaşlığı Kazanma Amaçlı Taşınmaz Edinim Değeri
466
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ
468
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU
472
04.12. TAPU SİCİLİNDE YOLSUZ TESCİL
479
04.12.1. Yolsuz Tescil Nedir? Ne Tür İşlemlerin Yapılmasını Gerektirir?
479
04.12.2. “İyiniyet” Unsurunun Yolsuz Tescil Edilen Tapu Kayıtları Üzerinde Etkileri
482
04.12.3. Yargıtay’ın Yolsuz Tescile Dönüşen Tapu Kayıtları ile İlgili Kararları
485
04.12.4. Anayasa Mahkemesi’nin Yolsuz Tescile Dönüşen Tapu Kayıtları ile İlgili Kararları
491
04.12.4.1. Anayasa Mahkemesi’nin Faik Tari ve Sultan Tari Başvurusu’na İlişkin 20.07.2017 Tarihli ve 2014/12321 Başvuru Numaralı Kararı
491
04.12.4.2. Anayasa Mahkemesi’nin Sevda Ülger Başvurusu’na İlişkin 23.11.2021 Tarihli ve 2019/4821 Başvuru Numaralı Kararı
491
04.13. TAŞINMAZIN ZEMİNDE, YERİNDE VE HARİTA ÜZERİNDE İNCELENMESİ
492
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ
501
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler
502
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat
508
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)
509
05.2.1. İmar Planlarının Amacı, Kapsamı, Türleri, Hukuksal Niteliği ve Temel İlkeleri
514
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Kapsamı
515
05.2.1.2. İmar Planlarının Hukuksal Niteliği
516
05.2.2. İmar Planlarının Kademeleri, Türleri ve Ölçekleri
518
05.2.2.1. Mekânsal Planlama Kademeleri
518
05.2.2.2. Mekânsal Planların Türleri ve Ölçekleri
520
05.2.2.3. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Planlar ve Projeler
521
05.2.2.4. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk
521
05.2.2.5. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel İlkeler
525
05.2.3. İmar Planlarının Yapımında ve Onaylanmasında Yetkili Kurumlar, Organlar ve Makamlar
526
05.2.3.1. İdarelere Verilen Yetkinin Dayanağı
526
05.2.3.2. Merkezi Yönetime Verilen Yetkinin Dayanağı
530
05.2.3.3. Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler ve Verilen Yetkinin Dayanağı
531
05.2.3.4. Mekânsal Strateji Planının Yapılmasında ve Onaylanmasında Yetkili Kurum
535
05.2.3.5. Çevre Düzeni Planının Yapılmasında ve Onaylanmasında Yetkili Kurum
536
05.2.3.5.1. Havza ve Bölge Bazında Çevre Düzeni Planını Onaylamaya Yetkili İdare
538
05.2.3.5.2. Büyükşehir Belediyelerinde Çevre Düzeni Planını Onaylamaya Yetkili İdare
539
05.2.3.5.3. Büyükşehir Konumunda Olmayan İllerde Çevre Düzeni Planını Onaylamaya Yetkili İdare
540
05.2.3.6. Nazım İmar Planı ile Uygulama İmar Planını Yapmaya ve Onaylamaya Yetkili İdareler
541
05.2.3.6.1. İl ve İlçe Belediyelerinde Nazım İmar Planı ile Uygulama İmar Planını Yapmaya ve Onaylamaya Yetkili İdareler
541
05.2.3.6.2. Büyükşehir Konumundaki İllerde Nazım İmar Planını ve Uygulama İmar Planını Onaylamaya Yetkili İdareler
543
05.2.3.6.3. Belediyelerin Görevli Oldukları Sınırların Dışındaki Yetkileri
555
05.2.3.6.4. Merkezi Yönetimin Nazım İmar Planını ve Uygulama İmar Planını Yapma ve Onaylama Yetkisi
556
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi
559
05.2.3.7. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi
560
05.2.4. Yasa ve Yönetmelikte İmar Planlarının Yapılması ve İncelenmesi Süreci
562
05.2.4.1. İmar Planlarının Yapımında Yetkili Müellif ve Planların İdareye Sunulması
562
05.2.4.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması
562
05.2.4.3. Onaylanmak Üzere İletilen Plan Önerilerinin İdarece İncelenmesi
563
05.2.5. İmar Planlarının Onaylanması, Yürürlüğe Girmesi, Kesinleşmesi, İtiraz ve İptali Davaları
563
05.2.5.1. Mekânsal Planlar Hangi Karar Makamlarınca Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?
563
05.2.5.2. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?
565
05.2.5.3. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?
567
05.2.5.4. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?
567
05.2.5.5. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?
568
05.2.5.6. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır? ?
568
05.2.5.7. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi? ??
569
05.2.5.8. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Eş Zamanlı Onaylanabilir mi? ?
572
05.2.5.9. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?
572
05.2.5.10. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali Davaları ve Sonuçları
573
05.2.5.10.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?
575
05.2.5.10.2. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?
577
05.2.5.10.3. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?
578
05.2.6. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu
578
05.2.7. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler
580
05.3. MEKÂNSAL PLANLAMADA VE İMARDA ÖNCELİKLE UYULACAK KURALLAR
585
05.4. İMARDA ÖNCELİKLE BULUNDUĞU BÖLGENİN KOŞULLARINA UYULMASI ZORUNLULUĞU
587
05.5. MEKÂNSAL PLANLAMADA VE İMARDA ÖZEL YASALARA ÖNCELİKLE UYULMASI ZORUNLULUĞU
589
05.6. İMAR PLANLARINA DAYALI OLARAK YAPILAN İŞLEMLER
594
05.7. ARSA DÜZENLEMESİ
596
05.7.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği
598
05.7.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri
601
05.7.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
610
05.7.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları” ” veya “Yoldan İhdas” Nedir?
622
05.7.5. Parselasyon Planı Kesinleşmeden Ayırma ve Birleştirme” (İfraz ve Tevhit) Yapılabilir mi?
625
05.7.5.1. İmar Yasası’nın 15. ve 16. Maddeleri Uyarınca “Terk Edilen Yerlerin Eski Maliklerine Geri Verilmesi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi’nin “Bireysel Başvuru” Denetimi
626
05.7.5.2. “Terk Edilen Yerlerin Eski Maliklerine Geri Verilmesi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi’nin “Bireysel Başvuru” Denetiminin Değerlendirilmesi
628
05.7.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir?
630
05.7.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?
633
05.7.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi
635
05.7.9. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar
642
05.8. İMAR PLANLARINDA KAMU HİZMETLERİNE AYRILAN ALANLARIN İMAR PROGRAMI YOLUYLA KAMULAŞTIRILMASI
646
05.9. İMAR PLANLARININ UYGULANMAMASI DURUMUNDA KARŞILAŞILAN SORUNLAR
654
05.10. DEĞER ARTIŞ PAYI KARŞILIĞINDA PARSEL BAZINDA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ
655
05.10.1. İmar Planı Değişiklikleri ile ilgili Genel Yaklaşım
655
05.10.2. İmar Planlarında Kamu Hizmetlerine Ayrılan Parsellerde İmar Planı Değişikliği
659
05.10.3. Değer Artış Payı Karşılığında İmar Planlarında Kamu Hizmetlerine Ayrılan Parsellerde İmar Planı Değişikliği
661
05.11. KAMULAŞTIRMASIZ EL KOYMA
663
05.11.1. Kamulaştırmasız El Koymanın Tanımı
663
05.11.2. Kamulaştırmasız El Koyma ile İlgili Uyuşmazlıklarda Yetkili Mahkeme
666
05.11.3. Kamulaştırmasız El Koymanın Tarihsel Evrimi
669
05.11.4. Kamulaştırma Yasası’nda Kamulaştırmasız El Koyma ile İlgili Düzenlemeler
674
05.11.5. Kamulaştırmasız El Koyma ile İlgili Genel Değerlendirme
677
05.11.5.1. El Koyan İdare Kamulaştırma Yetkisine Sahip Olmalıdır
677
05.11.5.2. İdarenin Kamu Yararı Amacıyla Özel Mülkiyetteki Taşınmaza Fiilen veya Hukuken El Koymuş Olması Gerekmektedir
679
05.11.5.3. İdarenin Kamu Yararı Amacıyla Özel Mülkiyetteki Taşınmaza El Koymasının Sürekli ve Kalıcı Olması Gerekmektedir
681
05.12. İMAR HAKKI AKTARIMI
682
05.12.1. İmar Yasası’nda İmar Hakkı Aktarımı ile İlgili Düzenlemeler
683
05.12.2. Diğer Yasalarda İmar Hakkı Aktarımı ile İlgili Düzenlemeler
688
05.12.3. İmar Hakkı Aktarımının Değerlendirilmesi
690
05.13. YAPI RUHSATI
696
05.13.1. Yapı Ruhsatı ve Yapı Ruhsatı Formu Hakkında Genel Bilgiler
696
05.13.2. İmar Yasası ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yapı Ruhsatı ile İlgili Genel Hükümler
702
05.13.3. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar
707
05.13.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar
709
05.13.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
710
05.13.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler
713
05.13.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler
713
05.13.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi
716
05.13.8. Yapı Ruhsatı Düzenlenmeden Önce Dikkat Edilecek Konular
720
05.13.8.1. Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu
720
05.13.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?
720
05.13.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?
721
05.13.9. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular
721
05.13.10. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar
737
05.13.11. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar
740
05.13.12. Bağımsız Bölüm İçindeki Duvarların Kaldırılması İçin Yapı Ruhsatı Gerekli midir?
746
05.13.13. Yapı Ruhsatı İçin Tüm Parsel Maliklerinin Onayı Gerekli midir?
749
05.13.14. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar
751
05.13.15. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme
751
05.13.15.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmuşsa
753
05.13.15.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa
754
05.14. YAPI KULLANMA İZNİ
755
05.14.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
758
05.14.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi
758
05.14.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?
759
05.14.4. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi
760
05.15. İMARDA KAZANILMIŞ HAK
760
05.15.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?
760
05.15.2. İdari İşlemlerin Geriye Yürümezliği İlkesi
762
05.15.3. İmar Hukukunda Kazanılmış Hakkı Belirleyen Anayasa Mahkemesi Kararının Değerlendirilmesi
766
05.15.4. İmar Planının İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi Durumunda Bu Plana Göre Yapılan İşlemlerde Kazanılmış Hak
769
05.15.4.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak
769
05.15.4.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak
769
05.15.5. İmar Planlarının Değiştirilmesi Durumunda kazanılmış Hak
773
05.16. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSATA VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
774
05.16.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?
776
05.16.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?
777
05.16.3. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapının Tapunun Beyanlar Hanesinde Belirtilmesi
778
05.16.4. İmar Planının İptaliyle Kendiliğinden Geçersiz Duruma Gelen Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni
778
05.16.5. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?
779
05.16.6. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?
780
05.16.7. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?
780
05.16.8. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?
781
05.16.9. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler
782
05.16.10. Ruhsatsız ve/veya Ruhsata ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar
783
05.16.11. Yapı Kullanma İzni Verilmeyen ve Alınmayan Yapıların”, İzin Alınıncaya Kadar Elektrik, Su ve Kanalizasyon Hizmetlerinden ve Tesislerinden Yararlandırılmaması
785
05.16.12. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu
786
05.16.13. İmara Aykırılık Tespiti Yapılan Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları
788
05.16.14. Ruhsatsız ve/veya Ruhsata ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri
791
05.17. İMAR BARIŞI UYGULAMALARI
792
05.17.1. Danıştay’ın 3194 Sayılı İmar Yasası’nın İmar Barışı (Geçici 16. Maddesi) ile İlgili Kararları
796
05.17.2. İmar Barışının Değerlendirilmesi
798
05.18. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL YASA UYGULAMALARI
802
05.18.1. SİT İlan Edilen Yerler
803
05.18.1.1. Doğal Sitler
805
05.18.1.2. Arkeolojik Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları
806
05.18.1.3. Kentsel Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları
807
05.18.1.4. Tarihi Sitler, Koruma ve Kullanma Koşulları
808
05.18.1.5. Doğal Sitler ile Arkeolojik Sitlerde Kalan Taşınmazlar İçin: “Takas” ve “Kamulaştırma”
808
05.18.1.6. Sit Alanlarında İmar Planı Yapılması
811
05.18.1.7. 2863 Sayılı KültürTVKY’nın 17. Maddesinde Belirtilen İmar Planları Hangi Yönetmelikler Uyarınca Yapılır?
813
05.18.1.8. Tescilli Olmayan Bir Yapı İçin Koruma Bölge Kurulundan Uygun Görüş Alınır mı?
814
05.18.1.9. Arkeolojik, Doğal, Tarihi Sit Alanlarında İmara Aykırı ve Kaçak Yapılarla İlgili Ne Tür İşlem Yapılır?
814
05.18.1.10. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde WC, Duş, Soyunma Kabininden Oluşan Bir Birim ile Gölgelik ve Ahşap İskele Yapılabilir mi?
815
05.18.1.11. Sit Alanlarını İçeren Çevre Düzeni Planlarını Hangi İdare Yapar ve Onaylar?
815
05.18.1.12. Sit Alanlarında, Koruma Alanlarında ve Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarına Bitişik Parsellerdeki Tescilsiz Yapıların Bakımı ve Onarımı Nasıl Yapılır?
816
05.18.1.13. Yapılar, Taşınmaz Kültür Varlığı Olarak Kaç Gruba Ayrılır, Bakım ve Onarımları Nasıl Yapılır?
817
05.18.1.14. Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları (KUDEB)) Nedir, Görevleri Nelerdir?
818
05.18.2. İçme ve Kullanma Suyu Havzaları ve Dere Yatakları
819
05.18.2.1. İçme ve Kullanma Suyu Havzaları ve Dere Yataklarını Düzenleyen Mevzuat
819
05.18.2.2. İçme–Kullanma Suyu Havzalarında Planlamaya İlişkin Konular
820
05.18.2.3. Büyükşehir Belediyelerinde İçme–Kullanma Suyu Havzaları ile İlgili Mevzuat
820
05.18.2.4. İçme ve Kullanma Suyu Havzalarında Koruma Alanları
823
05.18.3. Kıyılar
833
05.18.3.1. Kıyıların Tanımı ve Hukuki Durumu
833
05.18.3.2. Kıyıyı Belirleyen İki Önemli Çizgi: “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”
835
05.18.3.3. Kıyı Kenar Çizgisinin Onaylanması ve Değiştirilmesi
838
05.18.3.4. Kıyı Kenar Çizgisi ile İlgili Danıştay Kararları
839
05.18.3.5. Kıyı Kenar Çizgisi ile İlgili Yargıtay Kararları
842
05.18.3.6. Kıyının Hukuksal Niteliği ve Kıyıda Tapu Sicilinde Kayıtlı Mülkiyet Kurulamaması
845
05.18.3.7. Kıyıda Mülkiyet Olanaksız Olmakla Birlikte, Tapuda Tescilli Bir Taşınmaz Bulunması Durumunda Bedelinin Ödenerek Terkin Edilmesi Gerekir
847
05.18.3.8. Kıyıda Yapılacak Yapılar ve Tesisler
855
05.18.3.9. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Arazi Kazanma
859
05.18.3.10. Sahil Şeridi
862
05.18.3.11. Sahil Şeridinin Birinci 50 Metrelik Bölümü
865
05.18.3.12. Sahil Şeridinin İkinci 50 Metrelik Bölümü
867
05.18.3.13. Sahil Şeridinde Kazanılmış Hak
869
05.18.4. Tarım Arazileri
878
05.18.4.1. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası Uygulamaları
878
05.18.4.2. Arazi Düzenlemesi veya Arazi Toplulaştırması Olarak Adlandırılan Uygulamalar
884
05.18.5. Sanayi Alanları
885
05.18.5.1. Sanayi Alanları Tanımları
885
05.18.5.2. İmar Yasası’nda ve Yönetmeliklerde Sanayi Alanları
887
05.18.5.3. Organize Sanayi Bölgeleri Yasası’nda İmar ve Parselasyon Planı, Ruhsat ve İzinler
891
05.18.5.4. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde İmar ve Parselasyon Planı, Ruhsat ve İzinler
892
05.18.6. Ormanlar
893
05.18.6.1. Ormanların Tanımı ve Hukuksal Dayanakları
893
05.18.6.2. Ormanların Zilyetlikle Kazanılması ve Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarma
896
05.18.6.2.1. Türk Medeni Kanunu’nun Kazandırıcı Zamanaşımı Kuralının Anayasa’ya Uygunluğu
896
05.18.6.2.2. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 45. Maddesine Göre Ormanların Zilyetlikle Kazanılması
896
05.18.6.2.3. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler
898
05.18.6.2.4. 6831 Sayılı OrmanY’na Eklenen Ek 16. Madde ile Cumhurbaşkanına Orman Sınırları Dışına Çıkarma Yetkisi Verilmesi!
902
05.18.6.3. Devlet Ormanlarında 19 Farklı Türde ve Amaçla Bina ve Tesise İzin Verilmesi
906
05.18.6.4. Ormanların Turizm ve Konaklama Amacıyla Tahsisi
907
05.18.6.5. Özel Ormanlar
908
05.18.7. Kültür ve Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri
910
05.18.7.1. Turizm Koruma ve Gelişme Bölgeleri ve Turizm Merkezlerinde Mevzuat
910
05.18.7.2 Turizm Tesislerinin Türü, Asgari Niteliklerinin Belirlenmesi
913
05.18.7.3 Turizm Konaklama Tesislerinin Belgelendirilmesi: Turizm Yatırımı Belgesi ve Turizm İşletmesi Belgesi
914
05.18.7.4. Turizm Tesislerinin Odaları Ayrı Ayrı Kat İrtifakına/Kat Mülkiyetine Konu Edilerek Tapuya Tescil Edilip Satılabilir mi?
916
05.18.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme Uygulamaları
920
05.18.8.1. Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
920
05.18.8.1.1. Kentsel Dönüşüm Yasalarının Amacı
921
05.18.8.1.2. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Yapılacak Kamulaştırmaların “İskân Amaçlı Kamulaştırma” Sayılması
922
05.18.8.1.3. Kentsel Dönüşüm Alanlarını/Projelerini İlan Etme Yetkisi
922
05.18.8.1.4. Anayasa Mahkemesi Denetimi
922
05.18.8.2. 6306 Sayılı AfetRAADY Uygulamaları
923
05.18.8.2.1. Riskli Yapıların Yıkılmaları Sonrasında Yeniden Yapılmaları İçin Proje Onayı, Yapı Ruhsatı Verilmesi Gibi Yapı İzinlerinin Düzenlenmesinde Yaşanan Yetki Sorunu
929
05.18.8.2.2. Riskli Alanlarla İlgili Uygulamalar
930
05.17.8.2.3. Rezerv Yapı Alanları ile İlgili Uygulamalar
934
05.18.8.3. 5393 Sayılı Belediye Yasası Uygulamaları
935
05.18.8.4. 5366 Sayılı Yasa’ya Göre Yenileme Alanlarında Uygulamalar
939
05.18.9. Zeytinlik Alanları
943
05.18.9.1. Zeytinlik Alanlarında Yetki
943
05.18.9.2. Zeytinlik Alanlarında Parselleme ve Bu Konuda Tapuya Belirtme Konulması
943
05.18.9.3. Zeytinlik Alanlarında Tesis Yasağı
944
05.18.9.4. Zeytinlik Alanlarında İmar Planları ve İnşaat Emsali
945
Bölüm 06
FİNANS MATEMATİĞİ
06.1. FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI
947
06.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)
948
06.3. FAİZ KAVRAMI
951
06.3.1. Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler
951
06.3.2. Nominal Faiz–Reel Faiz Oranı Ayrımı
952
06.3.3. Basit Faiz
955
06.3.3.1. Basit Faizde Gelecekteki Değer
956
06.3.3.2. Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer
956
06.3.4. Bileşik Faiz
957
06.3.5. Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer
959
06.3.5.1. Bugünkü (Şimdiki) Değer
960
06.3.5.2. Net Bugünkü (Şimdiki) Değer
961
06.3.5.3. Gelecekteki Değer
962
06.3.6. Anüiteler
962
06.3.6.1. Dönem Sonu Anüiteleri
963
06.3.6.1.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri
963
06.3.6.1.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri
964
06.3.6.2. Dönem Başı Anüiteleri
965
06.3.6.2.1. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri
965
06.3.6.2.2. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri
965
06.3.6.3. Artan Anüiteler
966
06.3.6.4. Geciktirilmiş Anüiteler
967
06.3.6.4.1. Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler
967
06.3.6.4.2. Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler
967
06.4. ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI
969
06.4.1. Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)
970
06.4.2. İç Verim Oranı (OİV / IRR)
972
06.4.3. Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)
974
06.4.4. Kârlılık Endeksi (EK / PI)
975
Bölüm 07
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
07.1. GENEL
979
07.1.1. Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması
980
07.1.2. Yöntemlere İlişkin Değerlendirme
983
07.1.3. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi
985
07.2. KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
987
07.2.1. Genel
987
07.2.2. Yöntemin Uygulanması
988
07.2.2.1. Toprak Değeri
989
07.2.2.2. Satış Verilerinin Araştırılması
990
07.2.2.3. Verilerin Doğrulanması
991
07.2.2.4. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi
991
07.2.2.5. Emsal (Benzer) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi
992
07.2.2.6. Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması
993
07.2.2.7. Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi
994
07.2.2.8. Çarpanlar
994
07.2.2.8.1. Gelir Çarpanı
995
07.2.2.8.2. Yapı Çarpanı
995
07.2.3. Örnekler
995
07.2.4. Alıştırma Soruları
1003
07.3. GELİR YÖNTEMİ
1007
07.3.1. Genel
1007
07.3.2. Yöntemin Uygulanması
1008
07.3.2.1. Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)
1009
07.3.2.2. Kira
1009
07.3.2.2.1. Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)
1010
07.3.2.2.2. Tarihsel Kira
1010
07.3.2.2.3. Dış Ekonomik Faktörler
1011
07.3.2.3. Diğer Gelirler
1011
07.3.2.4. Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)
1011
07.3.2.5. Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)
1013
07.3.2.6. Faaliyet (İşletme) Giderleri
1013
07.3.2.6.1. Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması
1013
07.3.2.6.2. Muhasebe Amaçlı Giderler
1014
07.3.2.6.3. Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi
1014
07.3.2.7. Faaliyet Tablosu Oranları
1015
07.3.2.8. Kapitalizasyon Oranı
1016
07.3.2.8.1. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1017
07.3.2.8.2. Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması
1019
07.3.2.8.3. Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme
1020
07.3.2.8.4. Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi
1021
07.3.2.8.5. Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri
1021
07.3.2.9. Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller
1022
07.3.2.9.1. Kapitalizasyon Formülleri
1022
07.3.2.9.2. Çarpanlar
1023
07.3.3. Örnekler
1024
07.3.4. Alıştırma Soruları
1034
07.4. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ
1035
07.4.1. Genel
1035
07.4.2. İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1035
07.4.3. İNA Yönteminin Uygulaması
1038
07.4.3.1. Yöntemin Temel Formülü
1038
07.4.3.1.1. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında
1040
07.4.3.1.2. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı Varsayıldığında
1040
07.4.3.1.3. Enflasyonist Ortamlarda
1040
07.4.3.1.4. Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa
1041
07.4.3.2. İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe
1041
07.4.3.2.1. Nakit Akış Tabloları
1042
07.4.3.2.2. Nakit Akışları Kestirim Süresi
1043
07.4.3.2.3. İndirgeme Oranı
1044
07.4.3.3. Yöntemin En Yaygın Uygulamaları
1051
07.4.4. Örnekler
1051
07.4.5. Alıştırma Soruları
1054
07.5. MALİYET YÖNTEMİ
1055
07.5.1. Genel
1055
07.5.2. Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1057
07.5.3. Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri
1059
07.5.4. Maliyet Yönteminin Uygulanması
1060
07.5.4.1. Genel
1060
07.5.4.2. Maliyet Yönteminin Adımları
1061
07.5.4.3. Amortismanın Önemi
1064
07.5.4.3.1. Tanımlar
1064
07.5.4.3.2. Amortisman Belirleme Yöntemleri
1065
07.5.4.3.3. Amortismanla İlgili Bazı Formüller
1067
07.5.5. Örnekler
1067
07.5.6. Alıştırma Soruları
1076
07.6. DİĞER YÖNTEMLER
1077
07.6.1. Kalan (Residual) Yöntemi
1077
07.6.1.1. Kalan Yönteminin Kapsamı
1077
07.6.1.2. Kalan Yönteminin Yapı Taşları
1079
07.6.1.3. Kalan Yönteminin Sakıncaları
1082
07.6.1.4. Örnekler
1084
07.6.2. Likidasyon Yöntemi
1089
07.6.2.1. Yöntemin Tanımı ve Kapsamı
1089
07.6.2.2. Yöntemin Seçenekleri
1090
07.6.2.2.1. Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri
1090
07.6.2.2.2. Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1090
07.6.2.2.3. Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1092
07.6.2.3. Genel Likidasyon Değeri Formülleri
1092
07.6.2.4. Örnekler
1093
Bölüm 08
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
08.1. ARSALARIN DEĞERLEMESİ
1097
08.1.1. Arsa–Arazi Kavramları
1097
08.1.2. Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi
1098
08.1.2.1. Mekânsal Planlar
1099
08.1.2.2. Plan Notları
1100
08.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar
1100
08.1.3. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi
1104
08.1.4. Konum Tespiti ve Önemi
1104
08.1.5. Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
1105
08.1.5.1. Pazar Yaklaşımı
1105
08.1.5.1.1. Değerleme Adımları
1106
08.1.5.1.2. Verilerin Araştırılması
1106
08.1.5.1.3. Verilerin Doğrulanması
1106
08.1.5.1.4. Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi
1106
08.1.5.1.5. Emsal Satışların Düzeltilmesi
1108
08.1.5.1.6. Uzlaştırma
1108
08.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı
1111
08.1.5.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti
1113
08.1.5.4. En Verimli ve En İyi Kullanım
1113
08.1.6. Uygulama Örnekleri
1114
08.1.6.1. Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği
1114
08.1.6.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği
1116
08.1.6.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği
1119
08.2. KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKÂN, MAĞAZA, SHOWROOM vb.) DEĞERLEMELERİ
1120
08.2.1. Konut ve İşyeri Kavramları
1120
08.2.2. Konut Sektörü ve Gelişimi
1122
08.2.3. Ekonometrik Analiz
1127
08.2.4. Ticari Gayrimenkuller
1128
08.2.5. Konut Değerlemesinin Önemi
1129
08.2.6. Pazar Analizi Süreci
1131
08.2.7. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri
1131
08.2.7.1. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı Satış Analizi)
1132
08.2.7.1.1. Değere Etki Eden Kriterler ve Faktörler
1133
08.2.7.1.2. Yöntemin Uygun Olmadığı Durumlar
1134
08.2.7.1.3. Karşılaştırma Birimleri
1135
08.2.7.1.4. Analitik Teknikler ve Düzeltmeler
1135
08.2.7.2. Maliyet Yaklaşımı
1137
08.2.7.2.1. Yöntemin Kullanım Alanları
1139
08.2.7.2.2. Maliyet Belirleme Yöntemleri
1139
08.2.7.3. Gelir Yaklaşımı
1139
08.2.7.3.1. İndirgeme/Kapitalizasyon Oranı
1140
08.2.7.3.2. Brüt Kira Çarpanı
1141
08.2.7.3.3. İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi
1143
08.2.8. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar
1143
08.3. ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ
1144
08.3.1. Genel
1144
08.3.2. Yöntemler
1145
08.3.2.1. Karşılaştırma Yönteminin Temelleri
1146
08.3.2.1.1. Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1147
08.3.2.1.2. Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi
1147
08.3.2.1.3. Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1149
08.3.2.1.4. Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1150
08.3.2.2. Gelir Yönteminin Temelleri
1152
08.3.2.2.1. İşletmenin Net Geliri
1152
08.3.2.2.2. Kapitalizasyon Oranı
1154
08.3.2.3. Maliyet Yöntemi
1157
08.3.2.4. İkame Fiyatı Yöntemi
1158
08.3.2.5. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi
1158
08.3.2.6. Tamamlayıcı Değer Yöntemi
1158
08.3.3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi
1158
08.3.4. Örnekler
1162
08.3.5. Alıştırmalar
1168
08.4. İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR
1169
08.4.1. Bazı Kavramlar ve Eşitlikler
1169
08.4.2. Yatırım Bandı Yöntemi
1170
08.4.3. Kalan Değer Yöntemleri
1171
08.4.4. Finansal Kaldıraç
1173
08.4.4.1. Kaldıracın Etkileri
1173
08.4.4.2. Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç
1173
08.4.4.3. Özkaynak Kapitalizasyon Oranı
1174
08.4.5. Örnekler
1174
08.5. TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb.) DEĞERLEMESİ
1181
08.5.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler
1185
08.5.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları
1185
08.5.3. Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim Maliyetleri
1187
08.5.4. Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri
1189
08.5.4.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi
1189
08.5.4.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinde Maliyet Yöntemi
1191
08.5.4.3. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi
1192
08.5.4.4. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1195
08.5.4.4.1. Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması
1195
08.5.4.4.2. Yatırım Bandı Tekniği
1199
08.5.4.4.3. Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi
1200
08.5.4.5. Turizm Tesisi Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması
1201
08.5.5. Örnek Uygulamalar
1201
08.6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ
1203
08.6.1. Saha İncelemesi
1204
08.6.2. Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi
1206
08.6.3. Değer Takdiri
1207
08.6.3.1. Pazar Yaklaşımı
1208
08.6.3.2. Maliyet Yaklaşımı
1208
08.6.3.3. Gelir Yaklaşımı
1209
08.6.4. AVM Değerlemesinde Önemli Konular
1210
08.6.4.1. Kira Sözleşmeleri
1210
08.6.4.2. İşletme Giderleri
1210
08.6.4.3. Doluluk Oranı
1211
08.6.4.4. Marka Karması
1211
08.6.4.5. Yapılaşma Hakkı
1211
08.6.4.6. Gelirlerdeki Dönemsellik
1212
08.6.4.7. Yasal Zorunlulukların Olası Etkileri
1212
08.7. AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ
1212
08.7.1. Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar
1212
08.7.2. İstasyon Kurulum Süreci
1214
08.7.2.1. İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler
1215
08.7.2.2. Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler
1215
08.7.2.3. EPDK Lisansı
1215
08.7.2.4. Asgari Mesafe Tespit Tutanağı
1216
08.7.2.5. İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek
1216
08.7.2.5.1. İntifa Hakkı
1216
08.7.2.5.2. Kira Şerhi
1216
08.7.2.5.3. İpotek
1217
08.7.2.6. Sözleşmeler
1217
08.7.2.6.1. Bayilik Sözleşmesi
1217
08.7.2.6.2. Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri
1218
08.7.2.7. Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları
1220
08.7.3. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri
1221
08.7.4. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme
1223
08.7.5. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme
1229
08.7.5.1. Analizler
1229
08.7.5.1.1. Konum Analizi
1229
08.7.5.1.2. Ticari Yoğunluk
1230
08.7.5.1.3. Yapı Donanım Analizleri
1230
08.7.5.1.4. Gelir Verileri
1230
08.7.5.2. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler
1230
08.7.5.2.1. Pazar Yaklaşımı
1231
08.7.5.2.2. Gelir Yaklaşımı
1231
08.7.5.2.3. Maliyet Yaklaşımı
1235
08.7.5.2.4. Rapor Ekleri
1237
08.7.6. Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar
1237
08.7.7. Sonuç ve Öneriler
1239
08.8. KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ
1241
08.8.1. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması
1243
08.8.1.1. Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi
1243
08.8.1.2. Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması
1244
08.8.1.3. Karşılaştırma Yöntemine ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer
1246
08.8.2. Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme
1246
08.8.3. Marina Değerlemesi Gelir Yöntemi Örneği
1249
08.8.4. Tersane Değerlemesi Örneği
1252
08.8.5. Sonuç ve Düşünceler
1254
08.9. FABRİKA DEĞERLEMESİ
1256
08.9.1. Fabrika ile İlgili Kavramlar
1256
08.9.2. Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri
1257
08.9.3. Fabrika Türleri
1259
08.9.3.1. Emlak Vergisi Tebliğine Göre
1260
08.9.3.2. Yapım Tekniklerine Göre Fabrikalar
1260
08.9.3.3. Taşıyıcı Sistemine Göre
1261
08.9.3.4. Temel Sistemine Göre
1262
08.9.3.5. Çatı Sistemine Göre
1262
08.9.3.6. Cephe Sistemine Göre
1262
08.9.3.7. İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre Fabrikalar
1262
08.9.3.8. Üretilen Ürüne Göre Fabrikalar
1263
08.9.3.9. Değerleme Kriterlerine Göre Fabrikalar
1263
08.9.4. Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları
1264
08.9.5. Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri
1265
08.9.5.1. Değerleme ile İlgili Tanımlar
1265
08.9.5.2. Fabrika Değerleme Yöntemleri
1267
08.9.5.3. Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri
1268
08.9.6. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler
1271
08.9.6.1. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar
1271
08.9.6.2. Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler
1272
08.9.7. Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler
1274
08.9.8. Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar
1274
08.9.9. Fabrika Değerlemesi İçin Örnek
1279
08.10. İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ
1287
08.10.1. Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme
1287
08.10.2. Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri
1293
08.10.3. Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması
1299
08.10.4. Diğer Örnekler
1305
08.10.5. İntifa Hakkı Değerlemesi
1310
08.10.6. Üst Hakkı Değerlemesi
1312
08.11. ŞEREFİYE DEĞERLEMESİ
1313
08.11.1. Yasalarda Şerefiye
1313
08.11.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiye
1313
08.11.1.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiye
1314
08.11.1.3. 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiye
1315
08.11.1.4. Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiye Değerlemesi
1316
08.11.2. Uygulama Açısından Şerefiye
1317
08.11.3. Şerefiye Amaçlı Değerlemeler İçin Uygulama Örnekleri
1320
08.11.3.1. Şerefiye Amaçlı Değerleme Raporları Nasıl Hazırlanır?
1321
08.11.3.2. Tamamlanmış Bir Konut Sitesi İçin Şerefiye Belirleme Amaçlı Değerleme Çalışması Örneği
1325
08.11.3.2.1. Konum Faktörü
1325
08.11.3.2.2. Manzara Faktörü
1325
08.11.3.2.3. Kat Faktörü
1326
08.11.3.2.4. Cephe Sayısı Faktörü
1327
08.11.3.2.5. Yön Faktörü
1327
08.11.3.2.6. Sonuç
1328
08.11.3.3. Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiye Belirleme Amaçlı Değerleme Çalışması Örneği
1328
08.11.3.4. Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiye Belirlemeleri
1329
08.11.3.5. Mağaza Şerefiyesini Belirleme Çalışması Örneği
1331
08.12. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ
1334
08.12.1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları
1334
08.12.2. Ecrimisilin Yasal Mevzuatı
1334
08.12.3. Ecrimisil Tespit İşlemleri
1336
08.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı
1336
08.12.3.2. Tespit İşlemlerinde Süre
1337
08.12.3.3. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları
1338
08.12.3.3.1. Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması
1338
08.12.3.3.2. Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması
1338
08.12.4. Ecrimisil Bedeli Takdir İşlemleri
1338
08.12.5. Ecrimisil İhbarnamesi
1342
08.12.6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri
1342
08.12.6.1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller
1342
08.12.6.2. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi
1343
08.12.6.3. Ecrimisil Bedelinde İndirim
1343
08.12.7. İşgalin Sürmesi Durumunda Ecrimisil
1344
08.12.8. Özellik Gösteren Ecrimisil İşlemleri
1344
08.12.9. Örnekler
1346
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ
1349
BÖLÜM 07.2: KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
1349
BÖLÜM 07.3: GELİR YÖNTEMİ
1355
BÖLÜM 07.4: İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ
1356
BÖLÜM 07.5: MALİYET YÖNTEMİ
1358
BÖLÜM 08.3: ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ
1360
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER
1363
Kaynaklar
1369
Yararlanılan Web Sayfaları
1382
Kavramlar Dizini
1385
Özgeçmişler
1397
Prof. Dr.–Müh. Erol KÖKTÜRK (Harita Y. Mühendisi)
1397
Dr.–Müh. Erdal KÖKTÜRK (Harita Y. Mühendisi)
1399
Yorum yaz
Bu kitabı henüz kimse eleştirmemiş.
Maximum Card ( İş Bankası - Ziraat Bankası )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 2.707,50 | 2.707,50 |
Worldcard ( YKB - Vakıfbank - Anadolubank - Albaraka )
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 2.707,50 | 2.707,50 |
Diğer Kartlar
| Taksit Sayısı | Taksit tutarı | Genel Toplam |
|---|---|---|
| Tek Çekim | 2.707,50 | 2.707,50 |
-
-
-
Yeni-%5
Satışta değil -
Yeni-%5
Satışta değil
-
Yeni-%5
Satışta değil
-
Yeni-%3
Satışta değil
-
Yeni-%3
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Yeni
Satışta değil
-
Satışta değil
